Всё о взыскании неустойки с Застройщика

Все о взыскании неустойки с Застройщика

Просрочка Застройщиком срока передачи квартиры в последнее время стало стандартной ситуацией. Срок просрочки может варьироваться от нескольких недель до нескольких лет.

В ч.2 ст.6 Федерального Закона от 20.12.2004  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сказано, что с Застройщика можно взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В этой статье мы расскажем, как правильно взыскать неустойку с Застройщика и получить максимальный ее размер в суде.

Отвечаем на самые распространенные вопросы:

КОГДА ПОДАВАТЬ ИСК?

Стоит ли ждать окончания строительства или можно подать иск о взыскании неустойки уже сейчас? Мы рекомендуем не ждать окончания строительства и подавать исковое заявление о взыскании неустойки на Застройщика уже через 2 месяца после начала просрочки.

Почему мы так считаем? Суд дело долгое. Средний суд длиться в среднем 3 месяца. Плюс месяц на вступление решения суда в силу. После того как Вы подали иск, судья назначает первое заседание (беседа и предварительное заседание) через 1 месяц с даты подачи иска. На этом заседании рассмотрения дела по существу не происходит, и судья назначает следующее заседание еще через месяц. То есть, Решение судом будет вынесено только через 2 месяца с даты подачи искового заявления. С учетом того, что Вы не стали долго ждать и, например, подали иск после 2 месяцев просрочки, то к моменту вынесения решения судом просрочка достигнет уже 4 месяцев, а это уже хороший срок для взыскания приемлемых денег. Поэтому Вам надо уточнить исковое заявление и увеличить сумму неустойки на дату 2 (второго) заседания путем подачи заявления в суд с новым расчетом. Суд взыщет неустойку уже на основании Вашего нового расчета за 4 и более месяца. Ну и дальше, ели Вам застройщик так и не передал квартиру, то вы можете подавать второй иск, третий, четвертый и т.д…

Например, по одному клиенту мы взыскивали неустойку в течение 2 лет каждые пол года. Было 4 суда в Тимирязевском районном суде города Москвы по одной квартире. Всего было взыскано около половина стоимости квартиры.

МОЖНО ЛИ ПОДАТЬ ИСК ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ?

Да! Можно и нужно. Акт приема-передачи по себе лишь говорит о том, что квартира Вам передана в надлежащем состоянии и она теперь Ваша. Все.

Чтобы продлить срок передачи Вам квартиры по ДДУ, Застройщик должен подписать с Вами Дополнительное соглашение. В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004  № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, если с Вами не подписано Дополнительное соглашение, то срок передачи квартиры перенесен не был.

КАК РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ?

Срок начала неустойки начинает течь со следующего дня от даты, когда квартира должна была быть передана Вам. Например, срок передачи  квартиры указан как до 01.02.2019 г. Значит день, с которого пойдет расчет неустойки это 02.02.2019 г. Бывает так, что в ДДУ не указана точная дата передачи Вам квартиры, а стоит дата получения Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, и указан срок передачи квартиры, например, 3 месяца с даты получения такого Разрешения. Так любит делать у нас ГК МИЦ.

Если у Вас написано так, то Вы должны отсчитать 3 месяца с даты получения Застройщиком Разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и следующий день после этой даты будет первым днем начала течения неустойки.

Рассчитать неустойку можно самостоятельно тут:

Калькулятор расчета неустойки по ДДУ (214-ФЗ):

Введите параметры задолженности

Цена договора: рублей
Период просрочки:
Начало периода
Конец периода / сегодня
Ваш статус:
Применять процентную ставку:
Подпись при печати:
Подпись сайта калькулятора покажет суду расчёт со знакомого сайта
 
Результат расчёта:
Постоянная ссылка на результаты расчёта:
Цена договора: руб. Период просрочки: с по
Статус: Расчёт ставки:

В КАКОЙ СУД ПОДАВАТЬ ИСК?

Иск можно подавать в суд как по месту нахождения Застройщика, по адресу Вашей регистрации или адресу временной регистрации, а также по месту исполнения Договора, то есть по месту нахождения Вашей квартиры. Тут применяются положения п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», где сказано, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

  • нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

Застройщики в Договоре участия в долевом строительстве любят установить договорную подсудность. Что это такое? Застройщик указывает в договоре суд, где будут решаться все споры с участником долевого строительства. Суд всегда выбирается наиболее лояльный к Застройщику. Взыскать в таком суде неустойку можно, но очень маленькую. Что же делать в этой ситуации?

Такое условие Договора нарушает Ваши права потребителя. Вам нужно оспорить это условие Договора в суде и признать его незаконным. Для этого в исковом заявлении необходимо указать следующее:

В соответствии с условиями  Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома стороны договорились установить договорную подсудность при разрешении споров. В соответствии с частями 7, 10 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу. Иные условия договора ущемляют права потребителя, по сравнению с правилами, установленными законом и в силу п. 1 ст. 16 закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» признаются недействительными. Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Следовательно, иск о защите прав потребителей может быт предъявлен в суд по месту жительства истца (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ, п. 2 ст. 17 закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).

Суд встанет на Вашу сторону и рассмотрит дело в суде, который Вы выбрали согласно п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей». Мы поступали таким образом в Головинском районном суде города Москвы с ГК Урбан Групп, а именно с Застройщиком АО «Континент проект» (ЖК Солнечная система г. Химки) по делу № 02-1305/2018. В итоге, между нами было подписано мировое соглашение по неустойке.

КУДА ЛУЧШЕ ПОДАТЬ ИСК В РАЙОННЫЙ (ГОРОДСКОЙ СУД) ИЛИ АРБИТРАЖНЫЙ СУД (РЕЧЬ О МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

До апреля 2018 года иски можно было подавать как в районный (городской) суд так и в Арбитражный суд. Арбитражный суд в основном взыскивал всю сумму неустойки. Районный (городской) суд неустойку режет по ст. 333 ГК РФ. Сейчас ситуация иная. Арбитражный суд города Москвы не рассматривает такие иски. Однако, Арбитражный суд Московской области рассматривает. Поэтому, если Ваш Застройщик находится в Московской области, то Вы можете подать иск в Арбитражный суд Московской области. Если Ваш застройщик находится в Москве, то Вы не сможете подать в Арбитражный суд города Москвы. К сожалению, такая сейчас установилась практика. Что касается Арбитражного суда Московской области, то сейчас там сумма иска уменьшается примерно в 2 раза по той же ст. 333 ГК РФ. В районном (городском) суде еще ниже - все зависит от судьи. Может взыскать как меньше половины, половину, так и больше. Все зависит от судьи.

Если резюмировать, то в Арбитражном суде неустойку можно взыскать больше.

СКОЛЬКО МОЖНО ВЗЫСКАТЬ ЗА МОРАЛЬНЫЙ ВРЕД

Через суд Вы можете взыскать с Застройщика моральный вред. В ст.15  Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 сказано, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Что можно сказать по поводу морального вреда исходя из нашей судебной практики? Мы часто видели иски, где люди писали, что хотят взыскать моральный вред и 100 000 рублей и 1 000 000 рублей. Однако, судебная практика по дольщикам пошла по такому пути, что моральный вред взыскивается в пределах 5 000 -20 000 рублей. В редких случаях 30 000 рублей. Когда будете писать в иске про моральный вред, опишите, какие нравственные и физические страдания вы испытываете в связи с тем, что не можете въехать в свою квартиру. Например, то, что не можете улучшить свои жилищные условия, вынуждены снимать маленькое жилье и проживать там большой семьей, что проживаете с родственниками и давно мечтаете съехать и т.д. Иногда судьи прямо спрашивают об этом на заседании. Так что будьте готовы.

НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ ГОСПОШЛИНУ?

Если размер неустойки у Вас не превышает 1 000 000 рублей, то госпошлину платить не надо. Согласно ст. 17 п.3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В Налоговом кодексе Российской Федерации сказано, что при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. Если сумма иска больше 1 000 000 рублей, то госпошлина оплачивается только с той суммы, которая превышает этот 1 000 000 рублей. Например: сумма иска 1 500 000 рублей. Значит, госпошлину надо платить ТОЛЬКО на сумму 500 000 рублей.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ С ЗАСТРОЙЩИКА. ПОШАГОВАЯ ИНСТУКЦИЯ.

  1. Рассчитать неустойку.
  2. Составить претензию. В претензии указать сумму неустойки, а также Ваши банковские реквизиты для перечисления суммы неустойки. Отправить претензию необходимо заказным письмом по адресу (местонахождения) застройщика, который указан в выписке из ЕГРЮЛ. Выписку из ЕГРЮЛ можно посмотреть на сайте налоговой по адресу: https://egrul.nalog.ru/. Там необходимо заполнить данные ОГРН или ИНН Застройщика. После чего, Вам будет показана выписка из ЕГРЮЛ и в ней будет указан адрес Застройщика. Согласно ст. 22 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» Застройщик должен дать ответ на претензию в течение 10 дней.
  3. Составить исковое заявление в 3 экземплярах (по количеству лиц, участвующих в деле) и приложить необходимые документы к нему. Приложить нужно следующие документы (копии):
    • Договор участия в долевом строительстве;
    • Платежное поручение (чек-ордер на оплату) по оплате цены Договора за квартиру;
    • Почтовую квитанцию об отправке Претензии в адрес Застройщика;
    • Выписку из ЕГРЮЛ на Застройщика (скачать на сайте налоговой).

    Этих документов достаточно для подачи иска. Если Вы приобрели квартиру по Договору уступки права требования, то приложить его копию. Если есть какие-то дополнительные документы (переписка с застройщиком, письмо застройщика об увеличении срока строительства), то их тоже можно приложить к исковому заявлению.

  4. Отвезти исковое заявление в суд и ждать даты заседания. Дату можно будет посмотреть на сайте Вашего суда или ждать судебную повестку, которая должна прийти по Вашему адресу, который Вы указали в иске. Но, с учётом того, как работает наша почта, иногда повестки не доходят. Напоминаем, что иск подается в суд в 3 экземплярах: 1-суду, 2-ответчику, 3-остается Вам.
  5. После того, как судья вынесет Решение, у Застройщика есть 1 месяц, чтобы его обжаловать. Вы вынуждены будете ждать этот срок и не сможете получить исполнительный лист. Очень часто Застройщики специально тянут время и подают апелляционную жалобу в последний день срока на обжалование. Таким образом, они растягивают срок примерно на 1 месяц.
  6. Если апелляция не подана Застройщиком, то после истечения 1 месяца Вам необходимо приехать в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа. В каждом суде выдача исполнительного листа происходит по-разному. Где-то изготавливают и выдают его сразу, где-то через месяц. Все зависит от загруженности суда. В среднем, по нашей практике исполнительный лист изготавливается в течение 2 недель.
  7. После того, как Вы получили исполнительный лист, то Вы можете предъявить его в Банк, где открыт счет Застройщика или в службу судебных приставов. Хотим дать Вам совет, что лучше отвезти исполнительный лист в банк. Банк обязан в течение 5 списать денежные средства со счета Застройщика. Служба судебных приставов сильно загружена делами и не справляется с таким большим их объемом. Они могут взыскивать неустойку с Застройщика несколько месяцев. И да, не забудьте заполнить Заявление в банк в 2 экземплярах на предъявление исполнительного листа. Образцов много в сети интернет, либо в самом банке.

P.S. Надеемся, что наша статья стала полезной для Вас. Она поможет взыскать максимальную неустойку с Застройщика и сэкономить Ваше время. Ну, а если Вы не хотите заниматься этим делом сами, то можете смело доверить эту работу нам. Наш многолетний опыт по взысканию неустойки с Застройщика в судах сэкономит Вам кучу времени и нервов. Кроме того, мы взыщем неустойку больше, чем это сделаете Вы. Также хотим отметить, что стоимость наших услуг составляет 35 000 рублей. Если Вы обратитесь к нам, то суд компенсирует Вам расходы на нас. И в итоге, Вы только выиграете.


Примеры последних наших дел

Пример №1 Пример №2 Пример №3 Пример №4

Мы находимся: г. Москва, ул. Марксистская, дом 20
(метро Таганская, Марксистская).

Телефоны для связи: 8 (495) 532-17-46; 8 (916) 623-23-93

Copyright 2014-2018 © Юшков и партнеры.